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  • “第三架马车” 极速扩张 雅居乐进入大丰收?

    2020-3-24 19:41| 发布者: huangyg1976| 查看: 93| 评论: 0

    摘要: 作者 | 黄小妹雅居乐集团控股有限公司董事局主席兼总裁 陈卓林“我就是想做中间或中上那一拨,现在可以担重100斤,给95斤我担,就很轻松。” 陈卓林曾表示,未来三至五年的计划,是将雅居乐在行业中的名次稳定在“中 ...

    作者 | 黄小妹

    雅居乐集团控股有限公司董事局主席兼总裁 陈卓林

    “我就是想做中间或中上那一拨,现在可以担重100斤,给95斤我担,就很轻松。” 陈卓林曾表示,未来三至五年的计划,是将雅居乐在行业中的名次稳定在“中间靠前一点”的位置。

    雅居乐2019年的业绩正向着“中间靠前一点”的目标稳步前行。

    年报显示,雅居乐2019年实现预售金额1179.7亿元,较去年增加14.9%;销售面积为891.1万平米,同比增加11.7%。超额达成1130亿元的年度销售目标。

    销售向好的背后是雅居乐多元化业务的反哺效应显现。数据显示,雅居乐2019年多元化业务收入为60.84亿元,占比10.1%,较去年提升3.6个百分点。其中,多元化板块中的物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%及146.1%。

    陈卓林在业绩会上表示,2021年特别是2022年,对于雅居乐在多元化方面的发展非常有信心。

    陈卓林在其粤剧名段《狄青闯三关》中唱到,“昔日雄风,岂可一朝散尽。”如今看来,“显现成效”的多元化业务颇有可能成为陈卓林带领雅居乐闯关的关键一棋。

    不把鸡蛋放在一个篮子里
    ▲▲▲

    虽说雅居乐正朝着“中间靠前一点”的目标前行,不过其2019年的业绩没有过多惊喜。

    截至2019年12月31日,雅居乐营业额为602.39亿元,同比增长7.3%,营业收入的增速创下近6年来新低。其中,物业发展确认收入为541.77亿元,占比89.9%。

    盈利方面却与营收正增长呈现出截然不同的光景。雅居乐2019年整体毛利率为30.5%,较去年下降13.4个百分点。毛利183.58亿元,同比下滑25.6%。

    对此,雅居乐方面表示,毛利率的下降主要是由于多个城市受“因城施策”的影响,导致高毛利率项目确认的销售收入占比大幅下降。

    熟悉雅居乐的人士向风财讯表示,雅居乐2019年毛利下滑的主要原因是海南限购影响。

    其实,入市十年以来,海南清水湾项目堪称雅居乐的现金奶牛。

    一组数据可以佐证。截至目前,雅居乐在清水湾获得的销售收入超过880多亿元,如果剔除其它因素影响,去掉投资部分,十年来雅居乐在这个项目就挣得700多亿元。

    现在看来,海南的一纸限购的确打乱了“清水湾节奏”。不过,雅居乐并没有把鸡蛋放在一个篮子里,其积极布局一二线城市,寻求更多的发展机会。

    年报显示,2019年,雅居乐新增42个项目,新地块的预计总建筑面积达1090万平方米, 总土地金额为人民币472亿元, 对应楼面地价约为每平方米人民币4334元。截至2019年12月31日,雅居乐土地储备遍布75个城市,拥有权益预计总建筑面积为3970万平方米的土地

    风财讯发现,2019年雅居乐加强了在一二线城市的布局,分别在北京、天津、石家庄、郑州、成都、重庆、昆明等核心城市获取土储。与此同时,2019年,雅居乐还新进入了北海、昆山、溧阳、清远、渭南、襄阳、宜兴及柬埔寨金边等8个城市。

    其中,雅居乐进一步加大了大湾区的布局。雅居乐集团控股有限公司副总裁兼地产集团总裁王海洋介绍,雅居乐2020年可售资源逾2200亿元,其中大湾区占比达20.2%,预计将有35个新开售项目,其中刚需刚改类产品逾1300万平方米。

    此外,雅居乐2019年还全力拓展产城融合项目,分散“住宅地产”集中化带来的风险。如位于天津、威海、襄阳、扬州和郑州的产业小镇项目。

    2019年,在“文旅+”的战略转型之下,雅居乐发布了文旅产业IP“乐活天地”,旗下“乐彩、乐动、乐养”三大产品线已经在山东威海、广西北海、天津宝坻、福建漳浦、河南郑州等全国11座城市布局了13个重磅文旅产业项目。

    对于2020年的拿地计划,雅居乐集团控股有限公司副总裁兼地产集团总裁王海洋透露,2020年雅居乐将实行“多方式拿地、拿好地、不拿错地”,一核两翼多方式拿地,积极推动产业小镇及城市跟新项目的发展,优化布局“2+3+N”城市群,重点聚焦一二线城市及其辐射范围内的优质区域,并加大已进城市深耕。

    规模与利润的平衡
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    全国布局的优化与完善,无疑有利于规模的稳步提升。不过,雅居乐同时需注重规模与利润的平衡。

    其一,成本增加压缩着雅居乐的毛利。数据显示,雅居乐2019年销售成本418.81亿元,同比去年同期增长33.1%。

    对此,雅居乐方面表示,销售成本的增幅主要是由于土地及建筑成本均有增加所致。

    其二,受毛利影响,2019年雅居乐的净利润增幅较小。年报显示,雅居乐2019年净利润92.33亿元,同比增长10.5%;净利率15.3%,同比微增0.4个百分点;股东应占利润75.12亿元,同比增长5.4%。

    值得注意的是,雅居乐2019年行政支出近40亿元亿元,相比2018年增长10.9亿元,增幅37.44%。

    雅居乐方面表示,行政支出的增幅主要由于研发费用的增加,以及因配合集团业务扩展所需而增聘雇员所致。

    亿翰智库研究总监于小雨分析,雅居乐的行政支出增长比较大,一方面是因为公司规模在扩张,对外新布局城市成立的项目公司导致费用支出增长;另一方面是公司业务涉及大量的泛文旅的项目,这些项目本身周期比较长,由此导致行政支出的增加。

    关于2020年销售目标,雅居乐集团控股有限公司副总裁潘智勇透露,2020年销售目标最低维持2019年水平。

    调低目标的背后,可以看出雅居乐对未来增长保持稳健的态度。但总体而言,规模行进过程中,如何控成本,保利润;如何保持有利润增长的规模;依旧是雅居乐要思考的课题。

    多元化业务反哺效应显现
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    事实上,雅居乐2019年整体销售速度的放缓,与其年初定下保守销售目标保持了一致步调。数据显示,2019年的销售目标1130亿元,同比增幅仅10个百分点。

    有观点指出,雅居乐调低地产增速预期,除了地产行业下行的环境压力,很大部分原因是陈卓林将一些精力放在了多元化业务上,陈卓林甚至提出2019年非房地产业务的营收比例可以达到15%-20%,而2018年这一占比仅为当年总收入的6.5%。

    在陈卓林的期望下,雅居乐2019年加大了对非房业务的投资。2019年,雅居乐在多元业务方面合计投资额约人民币100亿元,用以发展34个新增的非地产项目。而支付土地金额472 亿元,以此计算,雅居乐2019年非房业务投资已占到总投资额的17.48%,这在所有房企中都处于较高水平,显示出雅居乐对多元化业务的投资力度。

    高投资的推动下,除了地产业务之外,雅居乐物业、环保、教育、房管、商管、建设和资本投资等七大多元化业务,也正在成为雅居乐收入增长的重要推手。

    年报显示,雅居乐2019年营业额602.39亿元,同比增长7.3%。其中,多元化业务收入为60.84亿元,占比10.1%,较去年提升3.6个百分点。

    至少从业绩层面看,雅居乐的多元化业务已经为集团提供了正增长的收入。其多元化对地产主业的反哺效应开始显现。

    具体看多元化板块,雅居乐2019年的物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%及146.1%。

    其中,物业管理服务板块雅生活,无疑为雅居乐的“现金奶牛”。雅生活2019年总收入51.27亿元,同比增长51.8%;净利润12.92亿元,同比增长59.3%;公司股东应占利润12.31亿元,同比增长53.7%。随着雅生活并购补步伐的加快,其未来的营收预期值得关注。

    除了地产、物业之外,雅居乐环保业务的崛起不容小觑。

    年报显示,2019年雅居乐环保业务的营业额15.10亿元、经营利润3.35亿元,分别较去年增加 146.1%、 69.6%。目前,雅居乐环保业务已获取45个项目。

    此外,雅居乐的建设板块雅城科创有分拆上市的计划。雅居乐集团方面向风财讯表示,根据集团的计划,包括雅城科创在内的旗下诸多产业板块,在合适时间内,都有分拆上市的打算,但目前雅城科创没有很明确即时的分拆上市计划。

    不可否认的是,若雅居乐的“第三架马车” 雅城科创成功上市,本可为其集团做增量,有利于融资和业务扩张。

    对于雅居乐多元化发展的下一步,陈卓林曾提及,接下来集团多元化业务贡献的营收占比能每年递增10个百分点左右。到2022或2023年,多元化业务与地产业务的营业额各占一半。






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