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  • 楼市燃星星之火!当下该“咬牙买房”还是“尽快卖房”?

    2020-3-19 21:00| 发布者: 502061735| 查看: 61| 评论: 0

    摘要: 屁股决定脑袋,每次说楼市涨跌的时候,伟哥很小心,避免成忽悠。涨跌是很难预测的,因为中国的楼市并非完全市场经济,政策决定决定了楼市走势。 在疫情没有有效控制的时候谈买房也是不合时宜的,所以伟哥的观点一直 ...


    屁股决定脑袋,每次说楼市涨跌的时候,伟哥很小心,避免成忽悠。涨跌是很难预测的,因为中国的楼市并非完全市场经济,政策决定决定了楼市走势。


    在疫情没有有效控制的时候谈买房也是不合时宜的,所以伟哥的观点一直是疫情不稳定别买房。当然现在看,国内疫情已经可以说控制了,只要境外输入做到有序,疫情对中国经济的影响越来越小,大家的主要精力都会转移到恢复经济上!


    今天聊聊最近很多人关心的话题


    1:楼市最近又火起来了吗?


    2:在当下楼市是该“咬牙买房”还是“尽快卖房”?


    1


    楼市出现星星之火!


    聊聊最近市场出现的实际情况:很多人数说最近楼市火爆了,其实这是夸张,除了杭州、深圳等极个别城市快速接近了疫情前市场成交情况,大部分城市远远谈不上火爆,只是个案优质项目,限价项目出现了相对热度。


    北京市场:


    3月上半月全国主要城市的市场成交量相比2月份有明显复苏,网签成交量平均上涨了40%,但同比依然下调了20%以上,特别是一线城市,网签同比下调了25%。


    但网签数据并非市场真实情况反映,当下的网签数据基本都是开发商为了加快回款而争取春节前的实际签约逐渐进入网签程序。


    实际相比2月份市场暴跌80-90%,3月份大部分城市市场成交量的确有所恢复,目前市场已经恢复到了疫情前的40-50%,而且从趋势看,从南到北逐渐复苏,成交量有望在下半月季度回升。有望接近去年同期的60%。


    整体而言全国南部城市相比北部区域更早复苏,跌幅也比北部城市要低。当下市场部分区域也的确出现了热盘,看房人数量相比之前有明显上升,但远远谈不上过热升温。


    以北京为例,3月1-17日北京二手房住宅网签3567套,2019年同期是6971套,网签跌幅是49%,实际市场跌幅在60%以上。


    但市场的确在酝酿企稳恢复,出现了星星之火,最核心的原因很简单,


    1:疫情期间,老百姓发现房子还真重要,没房不行,房子小不行。


    2:全球比赛放水,国内还真除了房子没其他让人感觉安全的投资产品。






    深圳:此前, 深圳某豪宅 戴口罩排队买房的新闻上热搜了,现场由于人太多还被当地街道办紧急限流。




    合肥:








    苏州








    首先:疫情现在看的确企稳了,特别是全球放水的预期下,的确有一些购房者入市,包括刚需和疫情期间对住宅改善有需求的,最近相比疫情期间,2月份有明显增加。


    其次:但现在市场远远谈不上火爆,最多只是复苏,整体看,全国平均到访和市场成交量恢复和去年3月同期比不到一半。整体市场还处于逐渐恢复中,其中南方稍微好一点,北方稍微差一点


    第三:是不是能回暖要看政策和疫情,现在疫情并没有完全过去,政策也没有明显的调整,这种情况下,市场很难全面回暖。


    第四:个案的热销不代表市场真实和全面情况,个案的热销很多也属于营销手法,整体看,市场的确存在极少数热销,但这些项目基本都是老项目后期,价格平稳或者价格优惠


    第五:按照目的的政策,房价上涨的可能性要低于房价下调的可能性。市场更关注3月20日是否降息。


    2


    该“咬牙买房”还是“尽快卖房”?!


    第一:降准与降息带来的资金宽松!市场对一点程度的通胀出现预期!


    为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中国人民银行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。


    2月20日的国内LPR降息出现,5年期的降低了5个基点。北京时间3日深夜,美联储宣布降息50个基点至1.00%-1.25%,这是美联储自2008年以来的最大幅度降息。全球性的货币宽松预期明显出现。


    3月16日,银行间市场质押式回购利率中隔夜、7天、14天的加权平均利率均下行,其中隔夜为1.2843%、7天为2.0482%,14天为2.1504%,分别下降17.69、4.31、13.79个基点。


    3月17日,这一利率继续下降,最新的报价显示,隔夜的为1.0800%,7天的1.9%,14天的甚至倒挂为1.7%。


    如果我们今天的财富是100万,假设按照4%的通货膨胀率计算,即使你把钱放家里或者银行,5年后也就只值约82万,10年后只有67万。我们的财富随着时间的向前进,正在不断被侵蚀!


    所以,优质房产是最好的选择。未来十年人口流入的城市、地铁房、学区房、优质地段的房产依旧是可抗通胀的工具之一。


    第二:没有更好的投资渠道!


    到目前为止,普通人周围能够找到股市发家致富的,最后总是还给股市,而房地产作为拉动经济的引擎,起码核心区位的,依然值得投资。如果你人到中年,创业没有机会了,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。那么,你抗御通胀的工具,还应该是大城市中心城区的物业。


    1-2月,北京土地市场合计卖地高达672.7亿,刷新了历史记录,开发商依然看好北京土地市场。




    细分北京的土地市场,高溢价率成为主流,平均溢价率高达19.46%,是最近4年的最高纪录。而且不限价的纯商品房住宅土地成为了市场的主流!整体看,北京从2017年来,累计已经出现了27宗不限价住宅地块,从市场走势看,持续2年的“限竞房”井喷将很快过去,预期升温的趋势已经出现。


    第三:楼市的一日游政策持续出现,代表了地方的试探


    中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。


    1:买房看政策,政策看信贷,利率的顶峰已经出现,利率下调是趋势,特别是MLF降低后,不论5年期的LPR如何变化,社会资金成本肯定是降低的。


    2:其他城市,包括深圳等城市的豪宅税改,各地的人才政策,北京的调控政策全国最严,但微调部分过于严苛的政策已经到了窗口期。


    3:土地市场供应出现了变化,虽然依然全面限价,但看2019-2020年的土地市场,不限价商品房地块已经超过15宗,从供应节奏看,2020年入市的不限价房会增加。




    第四:当房价不再上涨以后,大家对于今后该买房还是卖房有些迷茫,是去是留不知道如何选择。供应预期平稳,优质房源减少的时候,最佳窗口期的确到了。


    第五:融资不难!


    春节疫情后,境内外融资继续高位运行。2月来,房企发布的美元融资计划就超过百亿美元。


    不仅是海外融资加速,更在内地大量发布公募债等机会数百亿!多家房企发行了过去很少见的短期债。


    整体数据看,房企都担忧销售压力,对于融资加大投入,大部分融资成本虽然增加,但境内外的融资额增加,有利于缓解企业资金链压力。特别是预期2-3月份房企的销售放缓,带来资金压力将越来越大,房企最近在增加一切融资手段。尽量大额度融资。长短期、境内外,成本高低,房企全面井喷融资


    3月18日,越秀地产股份有限公司发布公告披露,其拥有95%权益的间接中国附属公司广州市城市建设开发有限公司,拟发行不超过15亿元的2020年第一期公司债券,其中品种一的票面利率确定为3.13%。


    3月17日,上清所华夏幸福基业股份有限公司2020年度第一期中期票据发行披露材料。


    据披露信息显示,华夏幸福基业股份有限公司2020年度中期票据注册金额44亿元,3+2年期。第一期基础发行规模10亿元,发行规模上限25亿元。


    当下看,市场分化,企业融资成本分化严重,部分企业融资成本低于6%,而也有企业融资成本超过13%,整体看,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期,大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录。2020年美元融资继续高位运行。


    最后简单的总结一下:


    首先:最近股票市场出现了系统性风险的可能性,非常危险,3月19日大型房地产公司的股价出现了大幅度下调,这带来了严重的后果。一方面也要求政策释放稳的信号,否则出现企业资金链问题会带来连环金融问题。

    其次:又到了一救就乱,不救就死的时候了。


    买不买房看政策,如果政策稍有宽松,包括最近的LPR5年期降低,等信号出现,就赶快买,如果不救,那么房价肯定会跌一波。


    第三:聪明人可以现在去售楼处看看房了!


    最近的融资成本低的可怕,对于房地产企业来说,当下市场有利于融资能力强的那种企业。对于个人来说,也有利于贷款能力强的那部分人。相比国外更看中股市,对于国内来说,股市虽然也有行情,但房地产很可能会影响更大。


    疫情下,未来房地产不可能普涨,疫情稳住了,下面就开始看经济稳了,对于任何人任何企业来说,值得聪明人开始看房了,如果没有信号就别急,持币观望,一旦出现好项目或者政策信号第一时间入市。





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