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  • 二手房都买不起,是因为我们太穷吗?

    2020-3-19 21:17| 发布者: huangyuan| 查看: 60| 评论: 0

    摘要: 「西安房哥」是本地业主购房服务平台;深耕楼盘点评,专注收房验房! 说活该这话一定是带着情绪的,毕竟万事万物存在即合理,更别说房子这种商品,但买不起太穷是不争的事实;买或卖都是一个愿打一个愿挨的事情,但 ...


    「西安房哥」是本地业主购房服务平台;深耕楼盘点评,专注收房验房!




    说活该这话一定是带着情绪的,毕竟万事万物存在即合理,更别说房子这种商品,但买不起太穷是不争的事实;买或卖都是一个愿打一个愿挨的事情,但二手房在西安实在是太特别了,最近接连几天陪不少人去选二手房的经历,让我着实纠结了;






    西安二手房难卖,更难买背后有市场的因素,但更多的是房价上涨后,买卖双方心态的变化,这就是今天的故事。




    二手房


    二手房难卖吗?难,卖的人满面愁容,急需用钱周转;二手房难买吗?更难,房东随意定价,还要捆绑销售;一边是死扛不降价的房东,一边是急需房子的业主,买卖有需求,怎么就谈不到一块去呢?




    一说到这里,听到最多的就是活该,买家说活该你不降价,砸手里了吧,卖家觉得活该你不多加钱,就只有摇号的命;同一个房子,在房价上涨的大势下,心态却在发生变化;


    这种互相不对付体现在成交量上就是西安新房一年可以卖掉22万套,但二手房不足三分之一,且还有下降趋势;


    但话说回来就如同人人都会老一样,房子也是一样,一旦交房后也就沦为二手房,不过就是三年的时间,既然是商品,就肯定要流通,所以无论你愿不愿意,西安都会走向二手房市场。




    对于身边还在看二手房的,17年绝对是最红火的一年,前有抢人落户,扎堆买房,后有新房价格攀升摇号艰难,逼得一部分人不得不去看二手房,也就是这一年房东毁约,肆意涨价的事儿时常见诸报端;


    但也就是这一年后,西安的二手房成交量直线下滑,有价无市成为二手房挥之不去的代名词,更通俗的话就是卖不动。




    买家心态


    对于买家而言,买房看新房的惯性思维就如同本能一样,房子既然是商品,二手的就是别人用过的,理应价格低,毕竟是折旧的,当然要比新的便宜,这是正常的商品折旧规律;


    但在实际的市场中,却总是有例外,因为房子的价值,除了钢筋水泥外,还绑定着城市稀缺资源,比如上学,所以西安的学位房价格一直稳定,这当然算例外;


    (西安二手房价坚挺的特例,学位房)


    对于大多数的二手房,在买家眼里如同菜市场的隔夜菜,是备选的,备选的原因呢,价格不透明,没有合适的面积,户型老旧,捆绑销售,税费极高都是原因;


    这其中,价格是最敏感的,西安的同区域二手房,新房差价平均在20%左右,即同品质上,新房13000,二手15000,以此类推,但是实际交易中,这个价格就变得扑朔迷离 ,我们遇到最多的事情就是没人要也不降价,以及让人头疼的随意涨价;


    尤其是几户人同时看一个房子时,房东心态就很容易膨胀,跳价的概率也就越高,这些事情中介经纪人几乎都遇到过,价格的博弈也是人性的博弈,最后的结果就是不买了。


    (西安二手房成交面积区间)


    除去价格谈不拢,户型面积的不同也是很多人二手房难买的原因,贝壳统计了近2200套二手房的成交面积,100平以下的中小户型几乎占据一半,120-140平大约四分之一;


    至于160平以上就更少了,这也是我们劝大家投资的时候面积不要买太大的原因,因为总价高面积大,接盘的人有限,能买得起的,又大多不看二手房,这是西安市场的特殊性;


    这是账面的数据,实际到购买中,适合的房源就更少了,我最近在帮朋友看长安区的二手房,计划150万的预算拿下110平左右的三室,这个选择还是很大的;


    但实际在选房源中却很难,其中最大头的愿意肯定是部分小区价格太高买不起,而在买得起的里面,想找一个户型不错,楼层尚可,没装修的毛坯,其实挺难;




    仅有的几套,要么房东押金要100万,要么需要捆绑12万的无产权车位,种种条件下,只能作罢,这还是没算中介费,增值税,契税这些的价格;


    按照西安二手房的市场,税费最少5个点,普遍10个点,却是十几万的费用,很多人感慨,不是不买二手房,而是真的买不起。


    毕竟对于多数贷款买房的人,这些成本都是要分摊到每个月的月供里,和生活质量息息相关,一个5000月供的房子银行要求流水达到2.2倍,大约月入11000左右,压力还是很大的。




    卖家心态


    而与之对应的卖家心态则是另一个故事,我们不评判对与错,只谈感受;基本上现在上市的二手房,网签满三年的基本是17年左右的小区,因为没下证,所以有额外5.6%的增值税;




    这类房子的卖点在于证不满二,所以房东的价格没有那么硬气,同时外加都是房价上涨前买的,房价基本翻倍了;


    对于买家来说,这种次新房毛坯居多,小区较新,必然是首选,但实际的房源量呢?并不多,很多人还是在持房观望的心态,而三年涨一倍的市场也给了大家信心;




    虽然说西安挂牌量70000套,但这类次新房的比例比较少,真正大份额的还是房龄在10年朝上的小区,常理讲这种是贬值的,但区域新房的短缺,却把这部分房源捧了起来,但这类往往也是最难卖的;


    一般一个正常的小区,虽说产权70年,但往往十年后折旧就很厉害了,更别说很多小区交房就问题一大堆;除非占据上学,地铁等特殊优势,本身的竞争力是不高的;


    在房价上涨市场较好的时候,这一类房源的价格就会虚高一些,但市场一旦冷冻,比如现在,就很难受,不单是有价无市,物价也是无市;这个时候,房子的价值就回归到本身的素质上,即房龄,户型,装修,地段,学区等等;




    事实上,各个区域内一些价格坚挺不倒的,也往往具备以上特征,如果没有死扛不降价,怕是只能栽在自己手里。


    卖家的心态,除了房子本身品质带来的底气,市场是绕不开的槛,买新房我们叫买涨不买跌,卖二手房则是卖跌不卖涨;


    大家仔细看,每年二手房房源最多,价格最低的时候,都是年底,这个时期,需要卖房周转的生意人很多,年年如此从不例外。




    供应断层


    买家资金有限,房源难寻,卖家有价无市,纠结犯难,说到底还是货不对版,也就是我们常说的西安房子很多,好房子不多的现状;


    这两年的市场,新房和二手房虽然价格会拉到一起,但其实已经是两代的产品了,以城北举例;


    作为成熟的二手房市场,凤城五路周边,16000的价格新房已经是大平层时代,二手房好一点的才是2T4户的点板高层;同样价格产品基本差一代,更别说品牌,物业这些软性服务;




    当买家已经被新房的水平教育过后,二手房的路子其实是慢慢变窄的,除去摇不上的机会外,新房普遍大面积算是给二手留出一点空隙,毕竟西安动辄130平起步的主城区,很多人还是买不起的;


    数据显示,2019年,全市中小户型住房(90平方米以下)完成投资295.57亿元,下降28.6%;中小户型住房新开工面积381.61万平方米,下降2.7%;中小户型商品住房销售面积249.49万平方米,下降37.7%;新房部分中小户型的短缺越来越严重,这部分市场相当于留给了二手房;




    只要这部分房源回归正常的价位,还是有消费的人群的,西安新房市场看似供应量巨大,但产品价格已经走偏,地价催高的大户型高总价销售艰难,购买力还是集中在中小户型的刚需上,而这类房子现在,且未来最大的供应量还是在二手房;




    现有老盘千人摇只能算过渡区间,一旦这类小区销售完后,高价拿地的盘,售价只高不低,这个市场对于刚需越来越不友好,要么买二手,要么去新区成为唯一的选择题。


    (购房者摇号视力表)


    目前来看,买二手房无论是价格还是房源,比较艰难,预算实在有限,且运气不佳赶不上千人摇的,被迫去新区也是无奈之举;


    城市发展总是超前的,是看数据的,而具体到一个个人的生活幸福感,往往会被忽略,二手房买卖,既是买家和房东的博弈,也是市场供需不均衡,价格失控的体现;


    况且商品房的本质就是,把房子卖给买得起的人,而非卖给需要的人,这也是为什么二手房东可以坚持不降价,新房开发商可以高价拿地再盖新房的底气吧;




    对于完全买不起的就会被市场舍弃,挤一挤能买得起的,就让你被迫改善,预算充足的就看个人喜好了。




    房哥有话


    虽然残酷,但也现实,慢慢的你就会发现,买新房的时候,是房挑你,别看你口袋有钱,但房子是大爷,尤其是价格不贵的房子,作为买房很被动,即便户型,开发商不怎么着调,但在房价的滚滚车轮下,只能挤破头摇号,期房的现实也容易掩盖无谓的担心;


    买二手的市场,钱在你手,房源千千万,仿佛假象里你是说了算的,但实际呢,看似无数的选择,无限的房源,在预算有限,限制颇多的条件下,反而很难买到合适的;




    买房,从来就不是一件容易事,可以说是智力,体力,胆识,财力的多重比拼;二手房也是,谁让我们囊中羞涩呢?


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