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  • 七问张玉良:2020地产稳中有降,绿地还能"再增长"?

    2020-1-8 13:48| 发布者: maoln| 查看: 64| 评论: 0

    摘要: 来源:风财讯 作者:王婷婷 就像《柳传志心中永远的痛》中的那句话——不在最后一刻,永远都不要叫惨。 因为击打到最后,结局可能给你的是一颗糖。 2019年的绿地,可谓负面缠身,走散一群老臣旧将,同时伴随着“ ...


    来源:风财讯 作者:王婷婷




    就像《柳传志心中永远的痛》中的那句话——不在最后一刻,永远都不要叫惨。




    因为击打到最后,结局可能给你的是一颗糖。




    2019年的绿地,可谓负面缠身,走散一群老臣旧将,同时伴随着“武汉负面、海南势颓、广深落寞、山东难题”等种种质疑。




    但扛到最后,结果用三个字形容可以是“超预期”。




    绿地用最后一个月卖904亿的成果,保住了第六的排名。2019全年,绿地实现合同销售3880亿元,合同销售面积3257万平方米。




    实在不容易,因为在1-11月成绩出来时,中海已超3000亿,而绿地留在“两千亿档”,第一次被超越,压力山大。虽然这一次拼尽全力的成绩,绿地比前一年,仅增长了约20亿,但如今头部房企增速都在降低(TOP5增幅在300亿-1000亿),虽不足为道却也值得理解。




    并且值得一提的是,全年绿地的回款3010亿元,住宅部分回款率达89%,较去年上升4个百分点。




    但面对区域调整后的新策略,停工和欠款质疑,分红计划,大基建利润贡献率如何提升,2020年的预判...对于绿地,外界还有很多疑问。




    在2019年业绩发布的第二天,凤凰网房产风财讯对绿地集团董事长、总裁张玉良进行了采访,四问解开绿地的“新题旧问”。








    基建拉低利润率?张玉良:不宜跨行业简单对比




    2019年,绿地集团实现的营业总收入4225亿元,同比增长21%;利润总额在305亿元(同比增长26%),其中归母净利润149亿元,同比增长31%。




    净利润增速虽然比三季度增速(32.83%)略低,但也算符合预期。




    伴随最大一个不确定因素落地,1月8日开盘,绿地控股(600606.SH)报7.08,涨1.14%。




    不过就归母净利润率而言,2019年的3.5%,相较2018年的3.26%有略微提升,整体排名依然在TOP98左右,处在了百强的门槛。




    对此,外界不少声音认为,难赚钱的“大基建”是拉低绿地含金量的因素。




    风财讯也观察到,绿地房地产主业2019全年结转收入1947亿元(同比增长21%),毛利率28.6%,同比增长6%,连续四年累计增幅8个百分点。而大基建业务的毛利率长期在5%以下。




    不过绿地一直在加码基建业务,2019年大基建的累计新签合同金额3766亿元,同比增长19%。全年营业收入1866亿元,同比增长47%。同时风财讯留意到,绿地基建的海外项目金额同比增涨437.54%,十分突出。






    为何持续加码利润低的大基建,如何提振基建的利润贡献率?




    张玉良认为,不同行业的情况是不一样的,不能简单比较不同行业的利润率,要比较利润率的行业水平,达到行业高水平就不错了。




    大基建的行业龙头的ROE很高,靠品牌、资本、影响力资源,属于轻资产,所以现在绿地大基建的ROE和竞争力不错,利润水平也逐渐在提升。




    2019年大基建利润总额54亿元,同比增长70%,无论收入还是利润给集团未来业绩带来了保证。




    伴随收购版图的扩大,会进一步提升质量。大基建起到了稳增长的作用,要打"绿地大基建集团"这个牌,把基建的职能全部放入这个集团。




    区域大手术? 张玉良:根据行情调整是正常




    2019年绿地内部更迭不断,张昊接管山东事业部、陈军接管粤港澳大湾区指挥部、任虎接管华中事业部、潘伟接管京津冀房产事业部、李景斌接管江西事业部总经理...多个区域由于业绩不达预期或维权等舆论风波影响,高层人员更换。




    据报道,2019年绿地9个区域管理总部、超过一半负责人发生了变更。




    就2019年的成绩而言,绿地8家区域事业部业绩超200亿,如绿地香港、西北事业部、上海事业部、浙江事业部,另有8家区域事业部业绩超100亿。




    张玉良告诉风财讯,2020年绿地各区域的预算还在制定,整体是稳中有增,长三角、珠三角、西北、江浙、山东几个区域公司是重点,东北区域会因为几个重大项目的支撑,大概能实现50%的增长。




    对于人员和管理,张玉良认为,地产行业企业分化严重、压力很大,企业在这样的环境下要发展,如果改善制度不行,就换人,这是正常的。市场环境发生太大变化,现在每一年外部变化都很大,企业需要根据情况采取措施。对企业管控而言,每个企业都一样,无论团队建设、薪酬、管理建设都要调整。




    停工与拖款?张玉良:重大战略项目怎么可能停工




    2019年绿地负面不少,对于最受关注的武汉中心停工、产品质量问题,张玉良表示,武汉中心被爆停工的时候,项目已经完成了重要招商,在这种情况下说停工是无稽之谈。




    重大的战略性项目,怎么可能停工,不存在停工问题。可能一些小项目,会存在被通知停工的情况。




    对于质量,绿地要求一定杜绝重大工程,绿地有完整的工程质量和回款控制的系统。当然我们也暴露了一些问题,这些问题我们也高度重视,每一次事故当成借鉴,作为克服的着力点。




    2020年展望? 张玉良:市场稳中有降绿地求稳




    2019年张玉良直言,去年不容易,一些适应力强的企业相对较好,大部分企业都比较困难。




    对于2020年,业绩目标稳中有增,但主要在稳。




    "不同城市和地区分化很大,城市更新有变化,人口500万以上的城市旧改和更新还是有潜力的,三四线城市因为金融政策影响更新有所放缓,所以看政策走势。土地市场,地价会分化。所以,我整体认为,今年的市场稳中有降,分化持续,中央精准政策很重要会直接影响市场。"张玉良表示。




    对于企业,绿地董事会秘书王晓东则表示,绿地注重实现和保持"确定性长大"。主要包括4方面,保持业绩稳定增长,效益改善,亮点持续展现,竞争力稳步提升。




    地产主业依然有很好发展空间,稳中提质、稳重要增效。




    基建产业充分发挥技术、资本、市场实力,实现长大。协同产业上要做强贸易港集团,建设全球医学中心。


    规模比较大了,要进一步提升系统运营能力,提升竞争力。




    估值过低股价走高? 张玉良:要加大分红




    绿地借壳上市以来,几乎每年的分红率都在30%左右,2020年分红率会不会超预期达35%?




    张玉良表示,会按照中央要求,每年加大分红比例。




    按149亿利润,每股收益1.22元,按30%分红,每10股分红3.6元,股息率5%多,比银行定期好多了。




    不过张玉良认为,目前资本市场对绿地的估值太低了。




    在其看来,绿地是一个很稳健的企业,比如财务方面,2019绿地的表现较稳。资产负债率87.94%,同比下降1.55%,扣除预收账款后资产负债率81.46%。经营性现金流124亿,连续15个季度为正。




    地产冲5000亿?张玉良:没此要求地产看质量




    据了解,2018年绿地控股开启了新一轮战略规划,宣布未来三年,房地产将确保年销售额5000亿元以上,按此计算,2019年绿地仅完成其年度销售目标的77.6%。




    张玉良认为,绿地2019整体长大是不错的,企业经营收入和财务计算收入不会低,绿地对房地产的定位是主业但不是单业,中长期持续长大的企业不会这样考虑(单看地产成绩)。




    5000亿是基于对地产行业的判断提出的,2019年从来没有公布要做5000亿,没有这个概念,这是前年提出的,基于当时的判断,现在我不会以此指导工作。




    我们对地产主业的评判是,地产的质量很高,无论回款还是利润。




    协同产业继续 张玉良:加强多条腿走路




    对于基建产业,绿地表示会积极优化管控架构,做实绿地大基建集团。其他综合产业加快发展,产业能级和竞争优势进一步提升,充分发挥与地产主业双向赋能的协同作用。




    此外,据了解绿地的金融产业,全年实现利润总额35亿元,同比增长40%。加强社会化募资,全年新增约50亿元。




    商贸产业,实现营业收入67亿元,同比增长91%。第二届进博会期间签约23国40家客商,82家展商携7000余件进博会同款商品入驻贸易港。目前成立了"绿地贸易港集团",意在将贸易港做大做强。




    酒店旅游产业,全年酒店经营收入25亿元。新拓展轻资产酒店管理输出项目18个,新开业酒店12家,累计开业酒店57家,在建酒店198家。




    科创产业,加强高校孵化园、城市科技园、区域科技城等“地产+科创”平台,南昌、苏州、西安等地推进重大科创项目。




    另外,在投资并购领域,绿地主要围绕产业主线,推进投资并购,年内披露的投资并购总金额近140亿元,主要收购了中民投董家渡项目、河南公路工程公司、上航国旅、贵州药材等协同产业周边的企业。



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